マンション売却の第一歩、それは不動産の一括査定サービスで買取価格の「相場」を知ることです。

MENU

3種類ある不動産屋との媒介契約

いざマンションを売却したいと思ったら、取引のプロである不動産屋さんにお願いする必要があります。 「 媒介契約 」 と言われるものですね。

 

トップページでもお話ししましたが、不動産屋との媒介契約については良し悪しがあり、
一概にどの契約がいい、とは言えない現実があります。

 

また最終的にはマンションの売主である皆さまが決めることですので、
あくまでも 「 参考 」 としてお読みいただければと思います。
まずは教科書的な内容になりますが、基本的なことを抑えていきましょう。

 

 

不動産業者との媒介契約には3つの種類があります。

専属専任媒介契約

  • 1社の不動産会社にマンションの売却を依頼
  • 5日以内にレインズに登録
  • 1週間に1回以上の業務処理状況報告

 

 

専任媒介契約

  • 1社の不動産会社にマンションの売却を依頼
  • 7日以内にレインズに登録
  • 2週間に1回以上の業務処理状況報告

 

 

一般媒介契約

  • 複数の不動産会社にマンションの売却を依頼
  • レインズへの登録は任意
  • 業務処理状況報告の義務なし

 

 

※レインズ(REINS)とは、不動産業者間の物件情報ネットワークシステムのことで、
不動産流通機構の会員となっている全国の不動産業者が、物件情報を検索したり閲覧できるようになっています。
正式名称はReal Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)といい、
東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズと4つのレインズがあります。

 

 

専属専任と専任はほぼ同じ!まずは「専任」か「一般」かで考える

専属専任媒介契約と専任媒介契約はほとんど同じように見えると思いますが、
実際に「ほぼ同じ」です。

 

不動産会社から売主への報告義務が「1週間に1回」と「2週間に1回」の違いがあるのと、
あとは売主自身が買主を見つけてくることを許可しているかどうか、という違いになります。

 

専任媒介契約であれば、もし自分で買主(親戚や知人など)を見つけてきた場合、
不動産屋を通さずに契約することができますが、
そもそも自分で売主を探せないから業者に依頼しているわけですから、
あまり関係ないですよね。

 

ですから基本的には「専任」か「一般」か、
という点だけを考えればいいでしょう。

 

 

普通に売れそうなマンションなら「一般媒介契約」でいく

ここまで、マンションを売却するにあたっての不動産業者との媒介契約について、
ざっと説明してきました。
正確には3種類あるけれど、とりあえず「専任契約」にするか、
「一般契約」にするか、で決めればよい、というところまでお話ししました。

 

ここで皆さんも、あっちの参考書には「専任媒介契約がいい」って書いてあったし、
こっちのホームページには「ぜったい一般媒介契約でしょう」なんて書いてあるから、
どうしたらいいか分からない・・・

 

ということになっているかも知れませんね。
冒頭でも述べましたが、これには不動産業者の思惑もありますし、
またあなたが売りたいと思っている物件の状況にもよりますので一概には言えないのですが、

 

所有するマンションが人気物件、
もしくは普通に売れるでしょ、と思われる物件なのであれば、
「一般媒介契約」の方が良いのではないかと思います。

 

 

手数料を両手で取るためにウソをつくこともある

その理由をお話ししましょう。
専任媒介の場合は、依頼した不動産屋が紹介の窓口になります。
最終的には自分の会社を経由しますから、マンションの売買が成立した場合、
最低でも、業界用語でいう「片手(かたて)」は保証されます。

 

売主サイドからの仲介手数料は確実にもらえる、
というわけですね。ですから不動産業者としては「専任」に選んでほしいと思っていますし、
しかも、なるべくなら両手(りょうて)、もしくは両直(りょうちょく)を取りに行こうと思っています。

 

つまり買主も自分たちで見つけたいと考えているわけです。
その方が単純に、もらえる手数料が「倍」になりますからね。

 

 

ここでちょっとした矛盾が起こりえます。
売主であるあなたにとっては、すぐにでも買主を紹介して欲しいところですが、

 

専任媒介に選ばれた不動産会社は、他社から問い合わせがあった時に、
本当は問い合わせなんて来ていないのに、

 

「いま、お話が入っております。」

 

 

といって情報操作することがあるんです。

 

 

ほかの不動産業者が、せっかく買主候補のお客様を連れてきているのに、
なんでそんなウソをつくの〜?と思ったかもしれませんが、
自社で両手にした方がおいしい(報酬が倍)からそんなことをしてるんですね。

 

 

築浅物件なら3社程度を目安に一般媒介契約を結ぶ

いっぽう、一般媒介の場合はどうなるかというと、
こちらは窓口となる業者がいませんから、自分たちで買主を紹介することができれば、
各々の業者が、仲介手数料を両手でもらえる可能性があるため、真剣に動きます。

 

こうすることで、不動産業者間に「競争」も生まれますし、
マンションの売り主であるあなたは、それぞれの不動産屋がどのように動くのか?
というのを見る(比較する)こともできます。

 

なにより専任媒介のように「依存度が高くない」というのがポイントです。
すでに上述しましたとおり、専任の場合は一社のみに依頼するわけですから、
その不動産会社に対しての依存度が非常に高くなり、

 

かりに大手であろうと、「いま、お話が入っております。」
的な情報操作をされても、契約している3ヶ月間は動きようがありません。

 

こういったことを踏まえますと、
人気のマンションであったり、買い手がすぐに見つかりそうな築浅の物件の場合は、
「3社程度」を目安に一般媒介契約を結ぶというのが良いかと思います。

 

 

売りにくいマンションなら信頼できる一社と専任媒介契約

ただしデメリットももちろんありまして、
専任と違って、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、自社で成約できないリスクがありますから、
おのずと宣伝広告費はかけられない、ということになります。

 

ですので、売却を検討しているマンションが売りにくい、
チラシなどにコストをかけて一生懸命宣伝して欲しいという場合は、
信頼できる一社と専任媒介契約を結ぶといいでしょう。